在广州白云区的房地产市场中，即将上市的【越秀贝好家・嘉悦云启】备受瞩目。接下来，我将对其进行全面分析，并深入探讨其优缺点。
作为白云新城首个“新规产品”，项目由越秀地产与贝壳旗下贝好家联合开发，采用“消费者到制造者”（C2M）模式，通过大数据分析精准匹配客户需求。
项目地处白云新城南北中轴轴心区位，板块规划白云新城嘉禾望岗商务核心区，打造产城融合的TOD综合开发示范区。
整个片区依托嘉禾望岗地铁站，圈层式布局城市功能，第一圈为核心圈，进行TOD综合开发，形成片区中心，实现枢纽与城市的共荣。
项目两宗地块成交楼面价分别为 1.34 万 /㎡、1.87 万 /㎡，考虑到需配建学校、道路、人行天桥等，实际成本超 2 万 /㎡。参考市场定价策略，售价大概率站上 4 万 +。与周边竞品国贸云上（4 - 5.2 万 /㎡）、新世界云耀（5.2 - 6.2 万 /㎡）相比，若以 4 - 5 万 /㎡的价格入市，具有一定优势。
毕竟，市场总是变幻莫测，但价格永远是购房者最关心的因素。当然，如果您对此项目感兴趣或者想深入了解项目的更多细节，欢迎阅读全文。
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楼盘基本信息
占地面积：约2.2万m²
总建面积：约12.3万m²
容积率：约3.15
绿化率：约35%
总户数：约530户
车位数：约1170个
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交通配套
地铁交通方面，项目距离嘉禾望岗地铁站距离仅约50米。嘉禾望岗内有2/3/14号线交汇，也是广州中心区首个三线换乘地铁站。3站白云新城、4站珠江新城，零换乘覆盖主城8大商圈核心。未来规划18号线北延段更可实现5站琶洲、8站番禺万博。
自驾出行的话，出门便是空港大道、白云大道北等主要干道，畅行无阻。交通的便捷程度，无疑为居民的日常出行和工作生活带来了极大的便利，使其能够轻松融入广州的城市生活圈。
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教育配套
教育方面，小区楼下将配建一所6班幼儿园，上下接送既省心又放心；另外在北侧一公里范围内配建规划了一所54班学校；（具体招生条件、招生范围及开班数量以教育部门公布为准）。同时周边还有省实、华新、培英、白六等强校云集。
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商业休闲配套
商业方面，自建约2000m²地铁旁社区商业街区，衔接地下活力通廊，步行100米即达云门New Park。东北侧300米将建设白云首个山姆会员超市，预计2026年开业（已动工建设，800米内更有广州城市人气榜前十的嘉禾金铂天地，沿空港大道南行1.3公里可到达广州设计之都时光汇。
嘉禾望岗地铁站周边地块将以“枢纽赋能、生态融城”为核心，打造为都市水岸生活新标杆，成为白云区强化北部发展动能、重塑城市功能格局的关键引擎。
将采用“水岸共生”理念，以白海面涌为生态主轴，构建滨水慢行廊道。同时沿嘉禾望岗上盖设施打造景观化中轴公园，塑造片区创意活力。
此外，距离项目约2公里便是白云山风景区，周末休闲时光可以享受自然美景。
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医疗配套
在项目南侧便是广州医科大学附属市八医院，3公里内还有广州市白云区人民医院（黄石院区）、广东省人民医院白云院区（规划）等优质医院，都是医疗实力靠前的三甲医院。
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户型信息
小区总共 4 栋楼，分布在两个地块。
云门对面的 050 地块，两栋楼呈南北分布。1 号楼高 136 米，39 层塔楼设计，3T5 户，包含 3 户 87 平，两户 106 平；2 号楼 27 层塔楼设计，同样有 3 户 87 平，一户西南向 105 平，一户东南向 122 平。039 地块靠近幼儿园，两栋楼呈东西分布。
靠近地块口的 3 号楼栋，2T5 户，28 层，三户 87 平，一户西南向 106 平，一户东南向 122 平；4 号楼靠近民房，2T5 户，28 层，户型与 3 号楼一致。
产品主打建面约 88 - 120 平南向户型，高实用率是其一大亮点。虽然目前户型图尚未出街，但可参考越秀云悦的约 88/105 平户型设计，如超大开间、可拓展方厅、阳台 + 主卧 270° 视野等，这些设计元素在提升居住舒适度的同时，也增加了空间的灵动性和实用性。
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优缺点
优点：近地铁，出行方便。有2/3/14号线地铁线路交汇，能快速到达广州主城核心区域，极大地方便了在主城区工作人群的通勤，对于依赖地铁出行的人来说极具吸引力。周边的配套成熟，商业氛围浓厚，多个大型商业体环绕，涵盖日常购物、休闲娱乐等多种功能，满足人们的各类消费需求。学校从幼儿园到中学都有涵盖，而且属于新规户型，还是有不少吸引力的。
缺点：项目的西边有多个城中村，街边业态较为低端，地铁口摩的聚集，整体环境较为杂乱，可能影响居住的舒适度和小区的整体形象。项目紧邻地铁站和主干道，部分低楼层住户可能受到地铁震动、马路噪音以及飞机噪音的多重干扰，以及粉尘污染，需要考虑对日常生活的影响。
总的来说，适合买入的人群主要有三类：
一是白云地缘客，包括本地改善、新婚首置且依赖 3 号线通勤的群体；
二是天河外溢刚需，即预算有限但需地铁直达珠江新城的年轻人；
三是学位需求家庭，期望配建学校能升级为名校分校的家长。
对于刚需客，如果项目开盘价≤4.5 万 /㎡，在做好通勤准备的情况下可以考虑入手；
对学位比较在意的改善家庭，建议等项目官宣学校后再做决定，否则白云新城核心区楼盘可能是更优选择。
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